Ambities in de niet-DAEB tak

Dat de woningnood hoog is in Nederland, is bekend. Uit onderzoek in 2016, geïnitieerd door toenmalig minister van Wonen, Stef Blok, bleek er al sprake van onvoldoende aanbod van huurwoningen in de middenhuur, de vrijesectorwoningen met een huurprijs tussen € 763 en € 1.000. Nu, zes jaar later, is dit niet veranderd. Sterker nog, uit de meest recente data blijkt dat het tekort in het middensegment met circa 11% bijna drie keer zo groot is als de gemiddelde schaarste voor de hele woningmarkt. Welke rol is er voor corporaties weggelegd bij het oplossen van dit probleem?

In de Woningwet van 2015 is bepaald dat corporaties zich moeten richten op hun kerntaak; zorgen dat er betaalbare huurwoningen zijn voor mensen met lagere inkomens. In diezelfde Woningwet werd tevens de ‘markttoets’ ingevoerd, waardoor corporaties weinig konden betekenen in de middenhuur, waar we eerder een artikel aan wijdden.

Opschorting van de markttoets & huurprijsbegrenzing

Het aandeel van de middenhuur in de totale woningvoorraad van corporaties is tussen 2015 en 2020 geslonken van 48% naar 25%. Op 1 juli 2021 werd (met terugwerkende kracht per 1 januari 2021) de markttoets al voor drie jaar opgeschort. Hoewel dit een belemmering wegneemt, betekent deze afschaffing niet direct dat corporaties meer kunnen bouwen. Het realiseren van een nieuwbouwproject duurt vele jaren en voor de aankoop van middenhuurwoningen hebben corporaties stevige concurrentie van private partijen. In het coalitieakkoord van Rutte IV staat ook het voornemen om de markttoets de gehele regeerperiode op te schorten, dus in principe tot eind 2025. Daarnaast heeft Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), aangegeven voornemens te zijn om de huurprijsstijging in het middensegment vanaf 2023 te gaan begrenzen. Door opschorting van de markttoets kunnen corporaties actiever worden in het middensegment en door huurprijsbegrenzing zullen concurrerende beleggers juist terughoudender zijn. Zo zal een prominentere rol zijn weggelegd voor corporaties in het middensegment.

De niet-DAEB-strategie bepalen

In haar jaarlijkse rapport ‘Staat van de Corporatiesector 2021’ geeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aan dat er behoefte is aan zekerheid over een structurele positionering van corporaties binnen het commerciële huursegment. Daarvoor moet er volgens de Aw aan zeker twee voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moeten locaties beschikbaar zijn of komen. Daarnaast moeten corporaties in hun beleid de keuze (kunnen) maken om in het middensegment te investeren.

Voor corporaties (en andere spelers op de markt) blijft het eerste punt veruit de grootste hobbel. Corporaties kunnen wel hun niet-DAEB-strategie bepalen. Dit is met name relevant, omdat:

• Op de eerste plaats de maatschappelijke behoefte aan investeringen in het middensegment groot is;
• Door opschorting van de markttoets de procedurele voorwaarden zijn verbeterd;
• Er volgens de Aw 180 corporaties zijn die de financiële ruimte hebben om in het niet-DAEB-segment te investeren, middels eigen middelen of externe financiering;
• Investeringen in het niet-DAEB-segment ook het sociale huursegment bevorderen;
• Een ruimer aanbod van middenhuurwoningen de doorstroom bevordert vanuit de sociale huur en het hogere financiële rendement dat met de investeringen gerealiseerd wordt, voor de DAEB-tak kan worden aangewend.

Ondersteuning bij uw strategie

Het was voor veel corporaties dus lange tijd weinig opportuun om na te denken over investeringen in niet-DAEB-woningen, maar recent zijn er meer mogelijkheden gecreëerd. Dat maakt dat het relevant om een passende niet-DAEB-strategie te bepalen.

Hoe ziet uw niet-DAEB-strategie eruit? Sluiten de interne kaders aan bij deze strategie? Wat zijn de mogelijkheden en hoe moet een eventuele businesscase worden opgesteld? Kan deze ambitie worden gerealiseerd en gefinancierd? Wij helpen u graag om hier overtuigende antwoorden op te vinden. Neem contact met ons op en/of meld u zich aan voor de workshop die wij over dit onderwerp organiseren.