DAEB of niet-DAEB, that’s the question!

Er bestaat een groot tekort aan betaalbare huurwoningen in het middensegment (huurprijzen van € 720 tot € 1.000 per maand). Het aandeel van woningcorporaties in dit middensegment is in de afgelopen vijf jaar sterk teruggedrongen als gevolg van twee ingrijpende wetswijzigingen. Allereerst was er de herziening van de Woningwet in 2015; twee jaar later, vanaf verslagjaar 2017, werd de Herzieningswet ingevoerd. Daarmee is de splitsing van corporaties in een DAEB-tak (de kerntaak van woningcorporaties) en niet-DAEB-tak (’dure huur’) formeel doorgevoerd.

De rol van de markttoets

De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB heeft gezorgd voor nieuwe uitdagingen. Omdat er in de niet-DAEB-tak niet of nauwelijks is geïnvesteerd, maar vaak wel – soms zelfs grootschalig – is verkocht, zijn er in deze tak liquiditeiten ontstaan. Vervolgens zijn deze liquiditeiten echter niet ingezet voor investeringen. Investeringen waren door een met strenge regels omgeven ’markttoets’ namelijk nauwelijks mogelijk. Hierdoor is zogenaamd ’dood kapitaal’ ontstaan: middelen die niet worden ingezet in de niet-DAEB-tak, maar ook niet gebruikt worden voor DAEB, waar ze hard nodig zijn.

Omdat ’de markt’ de investeringen in het middensegment niet of onvoldoende heeft opgepakt, is er ingegrepen door de overheid. Vanaf 1 januari 2020 is de Wet Maatregelen Middenhuur van kracht. Deze wet heeft tot doel de drempels bij het realiseren van middenhuur te verlagen voor woningcorporaties. Zo wil men investeringen in niet-DAEB-woningen door woningcorporaties meer te stimuleren.

Maar lopen de woningcorporaties niet fors achter in hun kerntaak en zou de focus niet daar moeten liggen? Volgens het in januari 2020 door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) gepubliceerde rapport Staat van de corporatiesector 2019 realiseerde de sector in 2018, met ca. 14.000 nieuwbouwwoningen, slechts 61% van de nieuwbouwproductie die ze eind 2017 voorspelde. Een percentage dat lager is dan de realisaties in voorgaande jaren.

Terug naar de kerntaak van corporaties

De lage realisatiecijfers worden niet veroorzaakt door de hoge Verhuurdersheffing of door de af te dragen vennootschapsbelasting, want volgens de dPi (de Prospectieve informatie; de voornemens van de corporatie voor de komende jaren) waren de hogere prognoses in financiële zin wél mogelijk. Er kan echter sprake zijn van bezwaren bij het verkrijgen van vergunningen, of de lage realisatie kan te maken hebben met een optimistische planning dan wel tegenvallers, zoals de snelle bouwkostenstijgingen in de afgelopen jaren. Het blijft gissen naar waarom corporaties achterblijven in de realisatie van DAEB-woningen. Maar wat de oorzaak ook is, het nieuwbouwvolume in niet-DAEB zal naar verwachting ten koste gaan van de kerntaak om vooral nieuwbouw in DAEB te realiseren.

Natuurlijk is het wel goed dat er meer mogelijkheden worden gecreëerd om in niet-DAEB te kunnen investeren. Dan kan er weer, zoals voorheen, ‘in de plint’ worden geïnvesteerd en hebben sommige projecten een grotere kans. Maar zolang woningcorporaties nog fors achterlopen op hun kerntaak lijkt het logisch om daar de focus te houden.

Heeft u behoefte aan een sparringpartner op het gebied van niet-DAEB? Neem dan contact op met een van onze consultants.