Renteparameters: Welke te gebruiken in de begroting?
August 2023
6 min read
Authors:
Caroline Bongaerts, Jelmer Dioncre
Share:
Vanwege de veranderde macro-economische omgeving en de noodzaak om de Nationale Prestatieafspraken realiseren, ligt er dit jaar extra druk op het begrotingstraject voor corporaties.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stuurden begin juli 2023 een brief met aandachtspunten bij het opstellen van de begroting. Ook is de Leidraad economische parameters dPi2023 gepubliceerd. Maar hoe ga je als corporatie om met deze aanvullende eisen? In dit artikel bespreken we hoe corporaties prudente renteramingen kunnen inrekenen in hun begroting.
Renteramingen over tijd
Tot en met de dPi2021 was er sprake van een stijgende rekenrente in de leidraad. Vanaf de dPi2022 is er echter sprake van een omslag c.q. dalende rekenrente. In aanvulling daarop stelt de leidraad vanaf 2022 dat corporaties zelf moeten bepalen welke renteparameters zij hanteren en mogen daarbij afwijken van de leidraad. Dit wordt mede veroorzaakt door de omslag in de kapitaalmarktrentes, die tot 2022 redelijk stabiel negatief waren maar vanaf 2022 fors zijn gestegen.
Gegeven de gestegen kapitaalmarktrentes in de afgelopen twee jaar en vanwege de grote investeringsopgave waar de sector voor staat, is het belangrijk een gedegen risicobeleid te voeren. Door prudente renteparameters te hanteren, lopen corporaties minder risico’s als de rente toch hoger uitvalt dan de leidraad. Dit geeft comfort bij het aangaan van langjarige verplichtingen. Onderstaande figuur laat de renteraming in de leidraad 2019 t/m 2023 zien in combinatie met het verloop van de 10-jaars marktrente.
Figuur 1: Renteraming in dPi in vergelijking met de 10-jaars kapitaalmarktrente
Opstellen van de meerjarenbegroting 2028 en verder
WSW vraagt sinds het begrotingsjaar 2024, naast de dPi-periode tot en met 2028, ook de 10-jaars kasstroomprognose tot 2033 op te stellen. De Leidraad economische parameters heeft geen lange termijnvoorschriften, aangezien dit geen onderdeel uitmaakt van de dPi-periode.
Zanders ziet drie mogelijkheden met betrekking tot het uitgangspunt waarop de langetermijnrente is vastgesteld:
De eerste mogelijkheid is om de langetermijnrente te laten dalen conform de leidraad. Deze mogelijkheid is de minst prudente doorrekening.
Een andere mogelijkheid is om de langetermijnrente op een gelijk niveau te houden op basis van de actuele 10-jaars kapitaalmarktrente.
Aangezien de rente substantieel is gestegen, is de meest prudente optie om een stijgende rente in te rekenen. Bij deze variant groeit de langetermijnrente lineair geleidelijk naar een vooraf gedefinieerde lange termijnrente. In de leidraad van 2018 werd als punt waar de 10-jaar staatsrente naar toe groeit 4,25% gehanteerd[1].
Het belang van scenarioanalyses
De Aw en WSW geven het uitvoeren van scenarioanalyses als belangrijk aandachtspunt voor het begrotingstraject. In de onderstaande tabel staan de drie rentescenario’s weergegeven. Naast het scenario uit de leidraad, is het belangrijk met de actuele marktrente inclusief opslag te rekenen. In tegenstelling tot de leidraad, kent dit rentescenario een stabiel verloop. Daarnaast is het ook waardevol om een scenario door te rekenen waarin de rente stijgt. In rentescenario 3 van onderstaande tabel stijgt de rente jaarlijks met 0,25%.
Tabel 1: Mogelijkheid voor verschillende rentescenario’s
Naast de rentecurve is het belangrijk om ook macro-economische scenario’s op inflatie, loonkosten, beschikbaarheid van personeel en bouwkosten door te rekenen. Daarbij is het nuttig om een stress test uit te voeren. Hierdoor krijg je als corporatie zicht op hoever de realisatie van parameters mag afwijken van de begroting, totdat de normen van Aw/WSW worden overschreden.
Impact van verschillende rentescenario’s
Zanders heeft een doorrekening gemaakt van de drie verschillende rentescenario’s. Hieruit blijkt dat de ICR daalt van 2,3 in 2023, naar respectievelijk 2,1; 1,8 en 1,6 in 2032 voor de drie rentescenario’s. Het verschil tussen scenario 1 en scenario 3 is 0,5. Dit is een aanzienlijk verschil voor corporaties die al dicht tegen de normen aanzitten. Vanzelfsprekend verschilt de impact van gewijzigde parameters per corporatie, vanwege de individuele investeringsprogramma’s en financieringsbehoefte.
Figuur 2: Ontwikkeling van de ongewogen gemiddelde ICR (mediaan, excl. XS corporaties)[3]
Aw en WSW geven aan dat in de meerjarenbegroting een investeringsprogramma moet zijn opgenomen, dat financieel en operationeel uitvoerbaar is. Figuur 3 laat zien dat het aantal corporaties met een ICR lager dan 1,4 tot 2023 stabiel blijft bij een dalende rente. Wanneer een hogere rekenrente wordt ingerekend (scenario 3), verdubbelt dit aantal. Een belangrijke kanttekening daarbij is dat het investeringsprogramma gelijk blijft.
Figuur 3: Percentage corporaties dat een ICR van minder dan 1,4 realiseert
Conclusie
In dit artikel laten we zien dat de gekozen rekenrente een substantiële impact heeft op de realiseerbaarheid van de begroting en daarmee de haalbaarheid van de Nationale Prestatieafspraken. In de communicatie richting de toezichthouders is het belangrijk om deze relatie te blijven onderstrepen. Door meer scenario’s door te rekenen, kunnen corporaties hun risicobeleid verder verfijnen, waardoor maatschappelijke ambities verantwoord gerealiseerd kunnen worden. Kortom, denk goed na over de renteramingen die in de begroting worden meegenomen.
In deze context zijn fondsen belangrijk als instrument om gerichte impact te maken. Door het vermogen van fondsen om middelen revolverend in te zetten, bieden zij een duurzame en
Woningcorporaties worden door de voorgenomen huurbevriezing acuut belemmerd om te bouwen en hun financiële fundament wordt direct ondermijnd. Als Nederland de wooncrisis wil oplossen, moet
We hebben een machine learning model ontwikkeld voor een toonaangevende Nederlandse bank met meer dan 300 miljard euro aan activa, gericht op het detecteren van potentiële witwasactiviteiten
BTW-carrouselfraude (VCF) is een aanzienlijk probleem binnen de EU, met geschatte kosten van €25-50 miljard per jaar. We hebben een van de grootste Nederlandse banken geholpen om als eerste
Dat de financiële gezondheid van zorginstellingen in Nederland onder druk staat is niet nieuw. Dit is zichtbaar in de negatieve ontwikkeling die financiële ratio’s al jaren doormaken,
Een inhaalslag van vastgoedinvesteringen in de ouderzorg is noodzakelijk en betaalbaar. Omdat je vastgoed zonder een goede zorgexploitatie niet gefinancierd krijgt, is een integrale
We hebben een Nederlandse bank met meer dan 500 miljard aan activa geholpen om hun data-ambities met betrekking tot klantonderzoek, sancties, transactiemonitoring, en fraude te begrijpen en te
De duurzaamheidsopgave in de woningcorporatie sector is groot. Woningcorporaties dragen met hun duurzaamheidsambities bij aan de klimaatdoelen, het verhogen van de woonkwaliteit van huurders
Onze klant stond voor de uitdaging om een groot aantal KYC/CDD periodieke reviews uit te voeren, terwijl veel hiervan geen materiële CDD-risico's bevatten. Zanders ondersteunde de ontwikkeling
Een duidelijk signaal dat niet alleen de overheid een cruciale rol heeft in het verduurzamen van onze samenleving, maar dat ook de private sector haar verantwoordelijkheid erkent en haar
Om de ambitieuze klimaatdoelstellingen te behalen moet Nederland de komende jaren fors minder broeikasgassen uitstoten. Om dit doel te helpen bereiken wil het kabinet een half miljoen
Zanders adviseert in de afgelopen jaren bij steeds meer activa/passiva-transacties. In een dergelijke transactie wordt naast het vastgoed ook één of meerdere leningen overgedragen aan de
Ons team voerde een uitgebreide analyse uit van het modellandschap en de governance bij een toonaangevende Nederlandse bank met een activa omvang van meer dan 900 miljard. Wij richtten ons
Voor 2023 lijkt het vervolg niet florissant en ook de prognoses voor de jaren daarna laten maar beperkte verbetering zien. Een gevolg hiervan is dat steeds meer instellingen te maken kunnen
"Hij kwam bij een stroom. Omdat hij niet zeker was van de diepte, ging hij peilen; en toen hij ontdekte dat de diepte variabel was, berekende hij een gemiddelde. Omdat zijn zoon de
Daarmee heeft de centrale bank haar rente sinds juli 2022 voor de tiende keer op rij verhoogd. In de afgelopen jaren is het renteklimaat mede daardoor sterk veranderd. De ontwikkelingen van
De benaderende maatstaf van de Europese Commissie biedt niet altijd uitkomst, en een valabele benchmark lijkt op het eerste gezicht vaak te ontbreken. In dit artikel worden kansen tussen
Zorginstellingen hebben steeds meer mogelijkheden om hun financieringsvraag in te vullen. Commerciële banken bieden flexibiliteit, maar hebben vaak hoge informatievereisten. Geborgde
We herstructureerden het modellandschap voor Financial Crime Prevention (FCP) van een bank met meer dan 500 miljard aan activa om efficiënte modelontwikkeling te prioriteren en de werkdruk van