Huurbevriezing en het bedrijfsmodel van woningcorporaties 

Woningcorporaties worden door de voorgenomen huurbevriezing acuut belemmerd om te bouwen en hun financiële fundament wordt direct ondermijnd. Als Nederland de wooncrisis wil oplossen, moet de overheid zorgen voor stabiel beleid, een gezonde financiële basis voor corporaties, en vertrouwen bij financiers. Woningbouw is geen kostenpost, maar een investering in maatschappelijke stabiliteit. 

De woningbouw in Nederland zit ernstig in het slop. Tot 2030 zijn per jaar 100.000 nieuwe woningen nodig om in de bestaande en groeiende behoefte te kunnen voorzien. Toch stokt de woningbouw: in 2023 zijn er slechts 70.000 woningen gebouwd. De wachttijd voor een sociale huurwoning in veel steden is opgelopen tot meer dan tien jaar. Starters op de koopmarkt kunnen nauwelijks nog instappen, en middeninkomens vallen tussen wal en schip. 

De oorzaken van de woningbouwcrisis zijn complex en veelzijdig: trage vergunningstrajecten, personeelstekorten in de bouwsector, stikstofproblematiek die veel projecten vertraagt, sterk gestegen bouwkosten en materiaal schaarste, gebrek aan beschikbare bouwgrond, strenge ruimtelijke ordeningsregels. 

De woningbouwcrisis is niet een puur uitvoeringsprobleem, maar vooral een kwestie van politieke keuzes en beleid. Er is consensus over het probleem, maar er is groot verschil van inzicht over hoe het kan worden opgelost. Zolang er geen breed gedragen langetermijnvisie is – en beleidsmaatregelen blijven steken in politieke verdeeldheid en juridisch getouwtrek – blijft de bouw van nieuwe koop- en huurwoningen steeds verder achter met alle sociale en economische gevolgen van dien.  

Woningcorporaties – die in staat zijn om snel, betaalbaar en duurzaam te bouwen en daar ook plannen voor hebben klaarliggen – vormen al decennialang een essentieel onderdeel van de volkshuisvesting in Nederland. Zij beheren ongeveer 2,4 miljoen huurwoningen. Juist nu kunnen zij een sleutelrol spelen bij het bouwen van betaalbare woningen en het verduurzamen van de bestaande voorraad. 

Tot 2023 drukte de zogeheten verhuurderheffing zwaar op de begroting van corporaties. Deze belasting – ingevoerd in 2013 – kostte de sector ook al miljarden en vertraagde ook al de nieuwbouw van huurwoningen. De afschaffing ervan was een belangrijke stap, maar levert veel te weinig extra investeringsruimte op. 

Huurbevriezing lijkt op het eerste gezicht een huurdersvriendelijke maatregel, maar het besef dringt steeds meer door dat er een groot maatschappelijk prijskaartje aan vast zit. Het voorbestaan van het bedrijfsmodel van woningcorporaties staat op het spel. 

Een huurbevriezing betekent dat woningcorporaties geen huurverhogingen kunnen doorvoeren die anders wel mogelijk zouden zijn. Volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kost een huurbevriezing in 2024 de corporatiesector naar schatting € 750 miljoen aan jaarlijkse inkomsten. Dit geeft een structureel nadelig effect dat niet meer goedgemaakt kan worden.  

Volgens Aedes kan het totale verlies aan investeringscapaciteit door huurbevriezingen tot 2030 oplopen tot € 47,5 miljard. Volgens een analyse van Johan Conijn en Max van Son van Finance Ideas leidt de voorgenomen huurbevriezing tot daling van de investeringscapaciteit met circa 18.000 woningen per jaar. Dat komt neer op zo’n 60% van de jaarlijkse nieuwbouwdoelstelling van 31.000 woningen volgens de Nationale prestatieafspraken (NB: ondertekend door de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Aedes, de VNG en de Woonbond). 

Sterke afname van de inkomsten van woningcorporaties door huurbevriezing leidt tot sterke afname van de Interest Coverage Ratio (ICR), een belangrijke indicator voor de financierbaarheid van woningcorporaties. Huurbevriezing betekent dat de ICR versneld – en al eerder dan 2030 - onder de voor het WSW kritische grens van 1,4 kan brengen. Bij een ICR onder die drempel kunnen corporaties geen nieuwe leningen meer afsluiten onder borgstelling van het WSW, waarmee een onmiddellijk einde zou komen aan hun investeringsmogelijkheden voor zowel DAEB als niet-DAEB. 

Juist woningcorporaties kunnen een sleutelrol spelen bij het oplossen van de woningnood en kunnen een brug slaan tussen de nood aan betaalbare woningen en het publieke belang. Daarvoor is dringend stabiel, ondersteunend beleid nodig en voldoende financiële ruimte.  

WSW heeft met datum 6 Mei 2025 aan alle deelnemende woningcorporaties een brief gestuurd over ‘’Impact Huurbevriezing en werkwijze WSW’. WSW geeft daarin aan een analyse uitgevoerd te hebben naar de mogelijke gevolgen van de huurbevriezing voor de deelnemers. Daaruit blijkt dat zonder bijsturing ca. 140 van de 268 deelnemers (meer dan 50%) door de huurbevriezingsmaatregel binnen vijf jaar niet meer aan de door het WSW gehanteerde norm van een ICR 1,4 kunnen voldoen. 

Om de gevolgen van de huurbevriezing voor deze deelnemers te kunnen beoordelen heeft het WSW alle deelnemers gevraagd hen te informeren over de mogelijke impact van de huurbevriezing op hun financiële positie en de financiële ratio’s en welke relevante bijsturingsmaatregelen de deelnemer verwacht om te voldoen aan de ICR-norm. Ook verzoekt WSW deze deelnemers om op basis van hun bijsturingsmaatregelen een nieuw 10-jaarskasstroomschema en een herziene specificatie financieringsbehoefte voor 2025 en 2026 op te stellen. Dat komt neer op herijking van de totale meerjarenbegrotingen die eind 2024 zijn vastgesteld. 

Ons advies aan woningcorporaties is om – mede ingegeven door het verzoek van het WSW - zo snel mogelijk in kaart brengen wat de impact van de voorgenomen huurbevriezing is op hun eigen langjarig financiële exploitatie, de financiële ratio’s,  de betaalbaarheid en financierbaarheid van de toegelaten instelling als geheel, dus voor zowel DAEB als niet-DAEB plannen. 

Gezien de toegenomen onvoorspelbaarheid (onbetrouwbaarheid) en complexiteit van de nieuwe werkelijkheid waar woningcorporaties mee geconfronteerd worden is het gebruik van scenario’s daarbij onzes inziens onvermijdelijk. 

Geen uitzicht zonder voldoende inzicht. 

Als u vragen heeft of meer wilt weten kunt u contact opnemen met: 

Caroline Bongaerts c.bongaerts@zandersgroup.com  

Quinten van Rooijen q.van.rooijen@zandersgroup.com  

Hans Visser h.visser@zandersgroup.com