Stapeling van stimuleringsmaatregelen kan leiden tot realisatie flexwoningen  

In dit artikel behandelen we hoe verschillende stimuleringsmaatregelen kunnen helpen de bouw van Flexwoningen financieel mogelijk te helpen maken. 

Flexwoningen zijn modulaire woningen die, vanwege de relatief korte gebruiksduur van doorgaans vijftien jaar, zonder lange inspraak- en vergunningsprocedures kunnen worden gebouwd.  

Inmiddels zijn er verschillende maatregelen om de bouw te realiseren 

Eind 2024 wil demissionair Minister Hugo de Jonge, via de Nationale Prestatieafspraken en de regionale woondeals, 37.500 flexwoningen hebben gerealiseerd. Eind 2022 waren waren er 3.400 woningen gerealiseerd. Door de beperkte beschikbaarheid van geschikte locaties, de inmiddels fors hogere rente en gestegen bouwkosten staan de plannen voor de bouw van flexwoningen en de ambitie van de demissionair minister onder druk. Uit recente berichtgeving blijkt dat de helft van de gemeenten wel al bouwlocaties voor flexwoningen op het oog hebben. 

Het kabinet kondigde in 2019 al maatregelen tegen het woningtekort aan. Met een woningbouwimpuls van € 1 miljard wordt gewerkt aan het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. Met het Besluit Woningbouwimpuls 2020¹ is de basis gecreëerd voor specifieke uitkeringen aan gemeenten die vervolgens bijdragen kunnen geven aan derden om de bouw van woningen, zoals flexwoningen, financieel mogelijk te helpen maken. 

Er bestaan inmiddels meerdere stimuleringsmaatregelen om de bouw van flexwoningen te helpen versnellen:  

• Het Rijk heeft afgelopen jaar via een aanbesteding 2.000 woningen gekocht om de bouwcapaciteit van flexwoningen te verhogen². 
• Via de Financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen garandeert het Rijk een minimale boekwaarde als een woningcorporatie de woning na de exploitatieperiode niet op de markt kwijt kan. Hiervoor is € 220 miljoen euro beschikbaar gesteld³. 

• Gemeenten kunnen door het Besluit Woningbouwimpuls 2020 aanspraak maken op een subsidieregeling van in totaal € 300 miljoen voor flexwoningprojecten die niet financieel rendabel haalbaar zijn.⁴ Dit komt de komende vier jaar in tranches beschikbaar. 
• In een later stadium volgt nog de Regeling huisvesting aandachtsgroepen. 

De businesscase van flexwoningen is in de basis onrendabel 

Omdat flexwoningen relatief nieuw zijn en de financiële businesscase ervan doorgaans negatief uitkomt, is het lastig de exploitatie rond te krijgen. Doordat vaak bijzondere en sociale doelgroepen in flexwoningen worden gehuisvest, liggen de huren veelal onder de liberalisatiegrens. De bouwkosten van een flexwoning zijn op dit moment vaak € 90.000 tot € 100.000 per woning. Omdat de grond meestal voor 15 jaar beschikbaar wordt gesteld, is het moeilijk de investering in die periode terug te verdienen. De kwaliteit van flexwoningen is hoog, waardoor ze technisch wel dertig tot vijftig jaar mee zouden kunnen gaan. Dit betekent dat hergebruik en door exploiteren na vijftien jaar in principe mogelijk is en de woningen op dat moment nog waarde hebben. 

Aangezien corporaties beperkt tot geen eigen middelen beschikbaar hebben, moet doorgaans het volledige investeringsbedrag voor woningen, en dus ook voor flexwoningen, als lening op de kapitaalmarkt worden opgehaald. Het WSW borgt inmiddels (onder voorwaarden) ook leningen voor het bouwen van flexwoningen⁵. De actuele rente op geborgde, langjarige, door het WSW geborgde financiering is op dit moment circa 3,3%. 

De Financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen voorziet in gedeeltelijke financiële compensatie voor de relatief korte plaatsingsduur van vijftien jaar. Woningcorporaties delen daarbij wel voor 15% in het eventuele verlies. 

Onderstaande figuur geeft de gesaldeerde kasstromen weer van een gemiddelde flexwoning. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de parameters waarmee is gerekend. Ondanks de borging van financiering en de bijdrage in de eindwaarde vanuit de Financiële herplaatsingsgarantie voor flexwoningen, resteert aan het einde van de prognoseperiode een verlies van circa 10% van de totale investering.  

Figuur 1: Kasstromen flexwoning gedurende exploitatieperiode. 

Toewerken naar een rendabele businesscase door stapeling van stimuleringsmaatregelen 

Een stapeling van de beschikbare stimuleringsmaatregelen kan leiden tot een rendabele financiële businesscase voor de bouw van flexwoningen. De beschikbare subsidiegelden van het Besluit Woningbouwimpuls 2020 biedt gemeenten de mogelijkheid om woningcorporaties te ondersteunen bij het rond krijgen van de financiële businesscase. Deze zomer verwacht het ministerie meer duidelijkheid over de regeling te kunnen geven. Bij de start van de woningbouwimpuls konden gemeenten aanspraak maken op 50% van de onrendabele top.  

De vraag is of de huidige stimuleringsmaatregelen, ook in combinatie met een stapeling van stimuleringsmaatregelen voor zowel woningcorporaties als gemeenten, daadwerkelijk kunnen bijdragen aan het rondkrijgen van de financiële businesscase. Het initiatief voor het benutten van de beschikbare gelden ligt ons inziens met name bij woningcorporaties en/of gemeenten. Om aan het einde van de exploitatieperiode financieel quitte te spelen, is in het hiervoor aangegeven voorbeeld een rekenrente van 2,0% benodigd, ofwel 1,3% lager dan de huidige markt.  

De bijdrage die benodigd is om de businesscase rond te krijgen, kan mogelijk door gemeente worden bijgelegd vanuit de door het Rijk beschikbaar gestelde subsidiegelden vanuit de stimuleringsmaatregelen, eventueel aangevuld met eigen middelen. Dit kan in de vorm van dotaties ineens, gespreid over de exploitatieduur of als een lening met (extra) rentekorting. De best passende invulling wordt op maat gemaakt voor de betreffende businesscase en de geldende rentemarkt. Het effect van een rentekorting gedurende de exploitatieduur op de businesscase, is zichtbaar gemaakt in onderstaande grafiek. Na vijftien jaar komt de businesscase, door een combinatie van de beschikbare stimuleringsmaatregelen, financieel neutraal uit. 

Figuur 2: Benodigde additionele bijdrage gedurende exploitatieperiode. 

Mogelijke staatsteun  

Bij het doorgeven van de Rijksbijdrage of het geven van rentekorting door een gemeente kan sprake zijn van staatssteun. Wanneer sprake is van een selectief voordeel aan een bepaalde onderneming, dat onder normale marktomstandigheden niet zou zijn verkregen, kan dat leiden tot verstoring van de handel. Desalniettemin kan sprake zijn van geoorloofde staatssteun als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om te bepalen wanneer dit het geval is.  

Momenteel is er nog weinig bekend over de staatssteunaspecten die een stapeling van steunmaatregelen met zich mee kunnen brengen. Het Rijk wijst gemeenten in het informatieblad voor staatssteun⁶ op dit risico en adviseert ze zich hiervan te vergewissen. Het advies van een staatssteunjurist kan hierbij goed pas komen. 

Hoe dit te realiseren? 

Een overzicht van de door het Rijk beschikbaar gestelde middelen voor de bouw van flexwoningen is het startpunt voor gemeenten en woningcorporaties om een gezonde businesscase te realiseren. Vervolgens moet de wil er zijn om, in onderlinge samenwerking en eigen motivatie, maatschappelijke opgaven te realiseren. Daarna is het zaak om met elkaar in gesprek te treden en samen toe te werken naar concrete doelstellingen.  

De afdeling Public Sector van Zanders heeft al bijna dertig jaar ervaring met advisering over financieringsvraagstukken bij zowel woningcorporaties als gemeenten. Ook hebben we ruime ervaring met het verstrekken van leningen door gemeenten met inachtneming van de Europese staatssteunregels, in combinatie met gedegen advies van staatssteunjuristen (waaronder AKD). Wij zetten graag onze kennis en ervaring in om woningcorporaties en gemeenten, individueel of in samenwerking met elkaar, hierbij te ondersteunen en adviseren. 

Contactgegevens consultants Public Sector Zanders 

Hans Visser h.visser@zanders.eu  

Jelmer Dioncre j.dioncre@zanders.eu  

Bijlage 1: Parameters businesscase Flexwoning 

Voetnoten

[1] Informatieblad staatssteun voor gemeenten.pdf (rvo.nl)|
[2] Het Rijk versnelt bouwen flexwoningen
[3] Herplaatsingsgarantie Flexwoningen
[4] Kamerbrief over stimuleringsaanpak Flexwonen | Kamerstuk | Home | Volkshuisvesting Nederland
 & Ruim half miljard voor nieuwbouw en flexwoningen | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl
[5] 20230329__Aanvullende_criteria_flexwoningen.pdf (wsw.nl)
[6] Informatieblad staatssteun voor gemeenten.pdf (rvo.nl)
[7] Staat van de corporatiesector. Tabel 8: Netto bedrijfslasten, geïndexeerd naar 2023
[8] Kengetallen voor onderhoudskosten Tabel 04.03: 40-60m2, bouwjaar 2005- 2020, geïndexeerd naar 2023
[9] Aedes Verplaatsbare woningen bouwen Pagina 14