Haag Wonen is een Haagse woningcorporatie met een gevarieerd aanbod van goed onderhouden, betaalbare woningen voor mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Als een van de drie grootste woningcorporaties in Den Haag bezit Haag Wonen meer dan 22.000 woningen en 2.500 bedrijfsruimten, verspreid over de hofstad. Het grootste deel staat in de Schilderswijk en Den Haag Zuidwest, de rest in Waldeck, Houtwijk, Zeeheldenkwartier, Bezuidenhout, Mariahoeve, Scheveningen en Wateringse Veld. Haag Wonen ontstond in 1999 uit het samengaan van twee woningbouwverenigingen: een katholieke vereniging, genaamd Verbetering Zij Ons Streven, en Woningbouwvereniging ’s Gravenhage. Het is de enige puur Haagse corporatie. “Dat staat ook in onze missie beschreven”, zegt Karin van Dreven, directeur-bestuurder bij Haag Wonen. “We geloven in overzicht en sociale verankering. Woningcorporaties zitten in heel veel verschillende gemeenten, met ieder een eigen sociale identiteit. Je kunt je stakeholders als corporatie niet goed bedienen wanneer je geen sociale verankering hebt.”
Virtueel failliet
Net als directeur bedrijfsvoering Ria Koppen-Kreyne kwam Van Dreven in 2009 bij Haag Wonen werken, waarmee in de directie een wisseling van de wacht plaatsvond. “Het was een rare tijd”, vertelt Van Dreven. “We troffen een organisatie aan die volop meedeed in de wijkaanpak. Met veel aditionele activiteiten, maar met niet veel geld.”
Je kunt als corporatie je stakeholders niet goed bedienen wanneer je geen sociale verankering hebt.
Karin van Dreven, directeur-bestuurder bij Haag Wonen
De Haagse woningcorporatie stond er beroerd voor. Kort voor het uitbreken van de financiële crisis in 2008 was Haag Wonen begonnen aan het bouwen van woningen die nog niet verkocht waren. “Dat ging om zo’n 600 koopwoningen, een investering van rond de 110 miljoen euro. Daarmee staat je kasstroom natuurlijk flink onder druk”, licht Van Dreven toe. “We waren daardoor virtueel failliet. Om onze dagelijkse uitgaven te kunnen betalen, moesten we geld lenen.”
De ambitie van de wijkaanpak had er bovendien toe geleid dat het onderhoud van de woningen was verwaarloosd. “Het waren de nadagen van een andere episode in de wereld van de woningcorporaties”, zegt Van Dreven. Die episode was er één van investeren: aquireren, bouwen en aankopen, om het vermogen werkend te maken. “Onderhoud was in die tijd nou eenmaal niet hip”, zegt Koppen. “Torens bouwen werd belangrijker gevonden dan geisers vervangen, dus overal werd gebouwd, als een speldenkussen verspreid door de stad.”
Bijsturen
Het was duidelijk dat er flink moest worden bijgestuurd. Niet alleen moesten de lasten worden verlaagd, ook de projectontwikkeling moest flink worden teruggeschroefd. Die aanpak betekende een draai van 180 graden, want vóór 2009 werden woningcorporaties juist nog geacht breder te denken en veel te investeren in koopwoningen en zorg. Koppen: “In die tijd kwamen er steeds meer taakvelden bij voor de woningcorporatie. Het begon ooit met huisvesting van de doelgroep, financiële continuïteit en onderhoud. Daar kwam toen eerst bewonersparticipatie bij, en vervolgens ook leefbaarheid en zorg.”
Investeren in nieuwe woningen heeft plaats moeten maken voor andere prioriteiten. “We hebben vanaf 2009 veel projecten moeten stopzetten”, zegt Koppen. “Het was het belangrijkst dat onze kernvoorraad er goed bijstond, met goed beheer en onderhoud.” Per saldo is het aantal woningen van Haag Wonen sinds 2009 stabiel gebleven; er zijn woningen verkocht en gebouwd.
Een andere ingreep binnen Haag Wonen was dat er iemand specifiek verantwoordelijk werd gemaakt voor treasury. Koppen: “Voor die tijd werd het er even bijgedaan. Nu creëerden we een vast aanspreekpunt en werd ook de leningportefeuille goed beheerd. En daar hebben we geld mee verdiend.”
Op eigen kracht
Het ingrijpen wierp dus zijn vruchten af, maar vervolgens kreeg Haag Wonen te maken met extra verhuurdersheffing en saneringssteun voor collega-corporaties in financiële nood. Terwijl de gevolgen van de vroegere investeringen nog na-ijlden, moest er nog meer worden gesaneerd. Volgens Hans Visser, die namens Zanders Haag Wonen op treasury-gebied adviseert, loopt Haag Wonen met de bijsturingsproces voor op veel andere woningcorporaties. “Ze zijn direct in 2009 niet alleen begonnen met de aanpak van de projectportefeuille, maar bijvoorbeeld ook met modelleren van de organisatie en de aanpak van de formatiereductie.”
Maar ook toen veel corporaties rendement zagen in derivaten, bleef Haag Wonen vanuit haar eigen kracht redeneren. Van Dreven: “Toen Vestia zich manifesteerde, zijn wij heel bewust de andere kant opgegaan. We wisten niet of het dom van ons was om geen derivaten aan te schaffen, maar over dit soort zaken moet je de dialoog aangaan. Het past niet meer in deze tijd om dat voor jezelf te houden.” De corporatie besprak het gebruik van derivaten intern en bevestigde het bestaande beleid, zoals jaren geleden vastgelegd in het treasury-statuut: de mogelijkheden van rentederivaten waren bekend, maar Haag Wonen gaf, om de renterisico’s te spreiden en beperken, voorkeur aan traditionele instrumenten. Zoals renteafspraken over bestaande leningen en het afsluiten van vastrentende langjarige leningen.
Woningcorporaties verschillen onderling, met ieder eigen achtergronden en eigen afwegingen. “Toch hebben we wel de nare gewoonte om elkaar erg na te willen doen”, zegt Van Dreven. Haag Wonen, zo blijkt ook uit het recent verschenen Ondernemingsplan 2014-2017, gaat uit van samenwerking en eigen kracht. “Alles wat je doet, moet te herleiden zijn naar sociale huisvesting. Je moet een goed verhaal hebben hoe het bouwen aan een nieuw gebouw zich verhoudt tot Tante Truus in de Schilderswijk. En we schuwen het ook niet zo om alleen te staan. Een voorbeeld is een bezoek dat we brachten aan de Bank Nederlandse Gemeenten voor een financiering van wooncomplex De Kroon. Daar zei ons contact op een gegeven moment: ‘Elke corporatie doet het zo’, waarna ik zei: ‘Ik ben er juist zo trots op dat wij dingen doen die niet alle corporaties doen’.”
Fantastisch product
Het is logisch dat het enorme aantal derivatencontracten dat Vestia had voor een normaal mens niet te begrijpen is, vindt Van Dreven. “En als je iets niet begrijpt, moet je het ook niet willen – zo simpel is het. Maar het is daarom goed om in een gelijkwaardig klankbord met elkaar te kunnen praten.” Volgens Koppen is dat ook een belangrijke reden geweest om Zanders in te schakelen. “Als je één persoon verantwoordelijk maakt voor treasury, kan er veel fout gaan. Daarnaast heeft Hans Visser nog heel veel andere deskundige collega’s om zich heen waarmee hij kan sparren om ons te behoeden voor verkeerde dingen.” Van Dreven: “Het is belangrijk dat je het met een extern adviseur kunt rooien, dat het klikt.”
Het gaat nu financieel gezien goed bij Haag Wonen. “Mede dankzij lagere rentelasten kunnen we ons richten op onze kerntaken, zoals het onderhouden van onze woningen”, licht Koppen toe. En dat ondanks het feit dat de corporatie nog onder hele moeilijke omstandigheden moet opereren. “Iedere dag verandert er wel iets – en bijna nooit ten goede”, zegt Van Dreven. “Maar we hebben natuurlijk een fantastisch product. De huurders blijven wel aankloppen, je hoeft hier geen leegstand te hebben. We kunnen nu al berekenen hoeveel huur we de komende jaren binnenhalen. Welke onderneming kan dat? De turbulenties komen niet vanuit de markt, maar door de overheid. Iedere keer dat de overheid ingrijpt, brengt dat ons steeds een nieuwe uitdaging. Terwijl diverse economen al hebben berekend dat als ze ons laten investeren, dat veel beter is voor de economie. Elke nieuwbouwwoning moet ook gestoffeerd worden, behangen worden, gordijnen krijgen, noem maar op.”
Wispelturige markt
De uitdagingen van de woningcorpratie worden dus in grote mate bepaald door ontwikkelingen in de politiek. Een voorbeeld is de verhuurdersheffing, die eerder door het kabinet was opgesteld als voorlopige crisiswet, maar door de Eerste Kamer ‘voor oneindig’ werd goedgekeurd. “De politiek heeft met de verhuurdersheffing een knopje om aan te draaien. Als het tegenzit kunnen daarmee miljoenen extra worden geïnd – maar uiteindelijk wel van de armste mensen in Nederland”, zegt Koppen.
Daar komt bij dat iedere minister weer opnieuw begint, met nieuwe ideeën, een nieuwe focus. Van Dreven: “Het is daardoor een wispelturige markt. Van de ene minister moet je verkopen, van de volgende mag het niet. Zo moest er van Vogelaar vooral geïnvesteerd worden, maar dat was op de vooravond van de crisistijd. En met de financiële schandalen in de sector is voor de minister natuurlijk ook een momentum ontstaan.”
De vraag is: blijft die onvoorspelbaarheid de markt beheersen? Van Dreven: “Het probleem is dat men niet kijkt naar het mechanisme dat het veroorzaakt. We weten al jaren dat er alleen om de portemonnee van de bestuurder gefuseerd werd tussen corporaties. Het beleid moet meer preventief zijn.” Bovendien komt er nog veel op de corporaties af in de komende jaren, zegt Koppen. “De bevriezing van de liberalisatiegrens, het stelsel van de woonwaarderingpunten zou op de schop moeten, de woningwet die er nog altijd niet doorheen is, de gevolgen van de parlementaire enquête, de Europese plannen – ik ben dan ook echt benieuwd wat het resultaat van de gemeenschappelijke corporaties zal zijn over 2014.”
Haag Wonen is goed voorbereid op de uitdagingen van de toekomst. Van Dreven: “We zijn wel heel blij dat we bij deze corporatie werken. Ik geloof erg in de basiswaarden, de kernwaarden, waarbij we heel sterk en autonoom vanuit onze missie werken. En we merken nu de gevolgen daarvan, dat het begrepen wordt – dat is erg leuk.”
Wat doet Zanders voor Haag Wonen?
Zanders ondersteunt Haag Wonen al bijna zes jaar door middel van een Treasury Support Abonnement. Dit abonnement is ontwikkeld vanuit de behoefte aan een vorm van meer continue professionele ondersteuning op het brede gebied van treasury.
Binnen het Treasury Support Abonnement verricht Zanders de volgende werkzaamheden:
- Deelname de treasury-commissie;
- Opstellen van het treasury-jaarplan;
- Opstellen van treasury-rapportages;
- Actualiseren van het treasury-statuut;
- Formuleren van voorstellen voor indek- of fixatie(trans)acties;
- Ondersteuning bij het voorbereiden en afsluiten van transactie(s);
- Beoordeling van voorstellen van banken of andere marktpartijen;
- Afgeven van indicaties marktconforme (rente)tarieven;
- Op verzoek presentaties geven aan bestuur en directie.
Samen met Haag Wonen wordt ieder traject tot aan een uiteindelijk besluit of daadwerkelijke transactie(s) voorbereid. Zanders heeft daarbij nadrukkelijk geen mandaat, wat garandeert dat volledig in het belang van de klant kan worden geadviseerd.
De doelstelling van het Treasury Support Abonnement is dat de organisatie grotendeels op eigen kracht de treasury-functie uitvoert en waar nodig en naar behoefte gebruik kan maken van externe ondersteuning en advisering.
In 2013 hielp Zanders Haag Wonen bij de implementatie van het systeem waarmee via de zogenoemde directe methode het kasstroomoverzicht tot stand wordt gebracht, conform de nieuwe eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Wilt u meer weten over financiële oplossingen voor woningcorporaties? Neem dan contact op.
