Strengere regelgeving noopt woningcorporaties tot aanpassing van hun strategie. Bij Area, de woningcorporatie die ontstond uit een fusie tussen SVUwonen en Woonbelang Veghel, groeide het besef dat meer in toekomstscenario’s moest worden gedacht. De vernieuwde koers is ingezet, waarbij de focus ligt op DAEB-bezit en een goede financiële beheersing. 

In de regio Uden-Veghel, die zo’n 175.000 inwoners telt, besloten twee woningcorporaties in 2012 de krachten te bundelen. Zo ontstond Area, als fusie van SVUwonen en Woonbelang Veghel. Uit voorafgaand onderzoek bleek dat het samengaan niet alleen de financiële basis zou vergroten, maar ook andere synergetische voordelen zou geven. Met de combinatie van het ondernemende Woonbelang Veghel met de sociaal sterke Udense leren de twee totaal verschillende organisaties veel van elkaar. In de regio verhuurt Area ongeveer 8.000 woningen.  

Extern profileren, intern in control 

Na de fusie werden alle processen zoveel mogelijk binnen de nieuwe Area-organisatie geïntegreerd, waarbij in het eerste jaar vooral op de externe profilering werd ingezet. “Beide woningcorporaties zagen de gezamenlijke herstructureringsopgave voor deze regio”, zegt Norbert Verheijen, manager financiën en control bij Area. “Als we apart door zouden zijn gegaan, hadden we dat allebei behoorlijk gevoeld op onze investeringscapaciteit.”  

Naast de externe profilering moesten de teugels ook intern worden aangetrokken. “We hebben een aantal stappen genomen om nog meer in control te zijn”, vertelt Jan van Vucht, directeur-bestuurder van Area. De eisen vanuit Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn immers steeds strenger geworden. “We hadden al een aardige investeringsopgave, zowel in de nieuwbouw als in renovatie, en kregen vervolgens ook nog te maken met de verhuurderheffing (een financiële bijdrage die het kabinet vraagt van verhuurders van sociale woningen om de nationale schuld te verminderen, red.) Dit maakte de uitdaging groter om alles financieel op orde te houden.” Het is daarbij essentieel om op de treasury-functie in control te zijn, benadrukt consultant Marlous Pleijte: “Dat vormt de basis vanuit waar de organisatie zich kan richten op de primaire taak en de besluitvorming over toekomstige investeringen.” 

Bouwen aan de treasury-organisatie 

Volgens Verheijen was de nieuwe corporatie in eerste instantie te veel bezig met het ‘nu’. “Wat we misten was de vertaling naar financiële meerjarenprognoses. Daarom vroegen we Zanders te helpen bij het op orde brengen van de treasury en de kasstroomsturing. De rol van Zanders begon met het uitvoeren van een treasury-scan, waarna zij als een sparringpartner op reguliere basis bleef adviseren. “Er is daarbij vooral veel aandacht geweest voor het opstellen van een gedegen liquiditeitsprognose”, vertelt consultant Floris van de Wijdeven. Het lukte om binnen een half jaar orde op zaken te stellen, zegt Verheijen: “Toen was onze treasury-organisatie ingericht, waren de processen vastgelegd en konden we gaan rekenen met scenario’s.”  

De interne verankering komt onder meer tot uiting in de treasury-commissie, waar naast financiën nu ook vastgoed wordt vertegenwoordigd. “We merken dat deze interne verankering doorwerkt in de organisatie”, zegt Van Vucht. “Projectleiders hebben grotere financiële verantwoordelijkheid voor hun eigen projecten. Als iedereen vanuit het eigen blikveld met de ambities bezig kan zijn, krijg je binnen de organisatie de chemie om die ambities ook waar te maken. De meerwaarde van de stappen die we afgelopen anderhalf jaar hebben kunnen maken is duidelijk. Wat we aan innovaties en investeringen doen, komt nadrukkelijk tot uiting in de kasstromen en meerjarenprognoses.”  

De eerste niet-DAEB-vrije woningcorporatie 

De koers van Area voor de komende jaren staat beschreven in een eigen koersplan, met als titel ‘Vooruit naar de bedoeling’. “Daarmee geven we aan dat we teruggaan naar onze core business”, licht Van Vucht toe. “Waar het allemaal voor bedoeld was, is huisvesting bieden aan mensen met lagere inkomens.” Area wil onder meer duurzamer worden en kijken naar tijdelijke verhuur, zegt  

Verheijen. “Daarnaast blijft de ‘betaalbaarheid’ altijd heel lastig. Want terwijl er ieder jaar weer bezuinigd moet worden, proberen we ook de huurverhogingen zo laag mogelijk te houden. We merken dat de maatschappelijke druk hoog is en dat huurwoningen betaalbaar moeten blijven.” Niet-DAEB-bezit (waarbij DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang) van corporaties mag niet met overheidssteun, zoals borging van leningen door WSW, worden gefinancierd. Area heeft daarin een duidelijke lijn gekozen, vertelt Van Vucht: “We willen de eerste niet-DAEB-vrije woningcorporatie zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat we geen nieuwe koopwoningen meer gaan realiseren en ons focussen op huurwoningen met een huur tot EUR 700.”  

Buitenlandse beleggers 

Vanwege de focus op DAEB-woningen wil Area ook onderzoeken in hoeverre het mogelijk is een aantal complexen met niet-DAEB woningen uit te ponden of aan een belegger te verkopen. Van Vucht: “Zodra we de scenario’s hebben doorgerekend, willen we daar zo snel mogelijk mee beginnen.” Het lijkt een tendens in de Nederlandse corporatiewereld; afgelopen jaar verkochten diverse woningcorporaties al woningportefeuilles aan (Duitse) woninginvesteerders. “Twee jaar geleden hadden we echt niet kunnen bedenken dat buitenlandse beleggers zoveel woningen in bezit zouden krijgen. Wij kijken er nu met andere Brabantse woningcorporaties naar om samen één deal te maken met een belegger. Pensioenfondsen investeren enkel in grotere volumes – en dan moet de samenstelling van de portefeuille natuurlijk ook nog interessant zijn. Maar het samen optrekken van woningcorporaties is in praktijk ook zo makkelijk nog niet; iedere corporatie zit er weer net iets anders in.” 

Business risk-vragen 

Toen Area een fusiecorporatie werd, keken WSW en CFW kritisch naar de cijfers. “En met de versnelling van de regelgeving werd dat vergrootglas nog iets groter”, zegt Verheijen. “Eind 2012 gaven ze aan dat onze corporatie op orde leek, maar dat ze wel nader onderzoek wilden doen. Wij deden er alles aan om met het WSW en het Centraal Fonds in gesprek te blijven en te laten zien dat bijvoorbeeld de jaarrekening binnen het juiste tijdsbestek gerealiseerd kon worden – met een goedkeurende verklaring van de accountant erbij.”  

Area heeft de nieuwe risico-beoordelingssystematiek van het WSW, met onder andere de 24 kwalitatieve business risk-vragen, gebruikt om ook actief naar haar eigen organisatie te kijken. Verheijen: “We hebben Zanders na de zomer gevraagd alvast een pre-scan te maken, om onze eigen sterkten, zwaktes en risico’s in kaart te kunnen brengen en ons vervolgens daarop te kunnen anticiperen. Tegelijk hebben we het WSW laten weten dat wij graag vooraan in het beoordelingsproces wilden zitten.” In de pre-scan zijn de business risk-vragen intern geanalyseerd en is een eerste score per vraag bepaald. Om deze score te bepalen is informatie uit de organisatie verzameld en gebundeld. Deze exercitie geeft enerzijds inzicht in de positie van Area ten aanzien van de business-risico’s – vanuit het oogpunt van WSW – en anderzijds kon Area hierdoor snel schakelen in de informatiebehoefte vanuit WSW. Dit leidde ertoe dat Area, in een tweetal gesprekken met WSW eind 2014, op basis van de nieuwe risicobeoordelingssystematiek een positieve beoordeling kreeg teruggekoppeld. Verheijen: ”We zijn op de goede weg, want sinds het najaar van 2014 zitten we met WSW weer als gelijke partners aan tafel.”  

Integraal risicomanagement 

De financiële kengetallen had Area al eerder inzichtelijk en samen met het kwalitatieve deel vormt dit een goede basis voor de risicobeheersing binnen Area, vindt Van Vucht: “Met de Raad van Commissarissen voeren we het gesprek dat het integraal risicomanagement meer op de agenda moet.” Verheijen vult aan: “Met de kwantitatieve risiconormen sturen we erop om binnen de WSW-normen te blijven. Maar wat we ook monitoren, zijn de risico’s achter de cijfers; de invloed op de organisatie. Daar helpen de 24 business risk-vragen van WSW ons bij. Het financiële bewustzijn binnen de organisatie is steeds groter geworden. In de corporatiewereld staan de schijnwerpers vaak wel erg prominent op de financiën, maar waar het echt om draait mag niet ondersneeuwen. Area ligt op koers, maar om alle doelen te bereiken die in ons koersplan staan beschreven, hebben we nog een paar slagen te maken.”  

Wat deed en doet Zanders voor Area? 

• Uitvoeren treasury-scan op de fusieorganisatie  

• Inrichten van de treasury-organisatie, waaronder de invoering van een liquiditeitsprognosemodel, vastlegging van de AO/IC  

• Continue treasury-advisering door deelname aan de treasury-commissie, het opstellen van treasury-jaarplan en –statuut, en ondersteuning bij (financierings-)transacties 

• Analyseren van de impact van het WSW risicobeoordelingsmodel, specifiek op de 24 business risk-vragen 

• Ondersteuning bij inzet Eigen Middelen en niet-DAEB-financieringsbehoefte 

Centraal in het land, in de denkbeeldige ruit tussen Amersfoort, Apeldoorn, Nijkerk en Ede ligt een van de Nederlandse groeigemeenten. Gemeente Barneveld beslaat 17.600 hectare, telt ruim 55.000 inwoners, één groot industrieterrein en bestaat uit negen kernen, waarvan Barneveld en Voorthuizen de grootste twee zijn.

Centraal in het land, in de denkbeeldige ruit tussen Amersfoort, Apeldoorn, Nijkerk en Ede ligt een van de Nederlandse groeigemeenten. Gemeente Barneveld beslaat 17.600 hectare, telt ruim 55.000 inwoners, één groot industrieterrein en bestaat uit negen kernen, waarvan Barneveld en Voorthuizen de grootste twee zijn.

De gemeente is veel meer dan kippen en kerk, vindt wethouder Gerard van den Hengel. “Barneveld is een echt pluriforme samenleving, een moderne plaats. De Barnevelder is een harde werker, dat zag je ook in de crisis. Het verantwoordelijkheidsgevoel is hier hoog. Bij de werkgevers zie je dat ook; men betaalt niet onnodig dividend, heeft een goede auto en een goed huis – maar dat is ook genoeg. Doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg – dat hoort ook bij de protestants-christelijke cultuur.”

---

Food Valley

Hoewel diverse bedrijven het in de afgelopen jaren zwaar hebben gehad, gaat het over het algemeen goed met het bedrijfsleven in de gemeente. “De bedrijven hier zijn vooral familiebedrijven”, vertelt Van den Hengel. “Veel MKB-bedrijven met één tot vijftig werknemers, nauwelijks beursgenoteerde bedrijven. Eén op de tien inwoners van de gemeente is ondernemer. Afgelopen maand werd bekend dat wij op één gemeente na de hoogste zzp-dichtheid hebben.”

In 2030 verwacht de gemeente naar zo’n 70.000 inwoners te zijn gegroeid

Het Barneveldse bedrijfsleven heeft een hoog exporterend gehalte, met veel innovatieve maakindustrie. De grootste windmolenbouwer van Nederland, met honderden miljoenen omzet, is bijvoorbeeld ook in Barneveld gevestigd. Belangrijk voor de regio is daarnaast food & feed; de voedingsmiddelen- en diervoederindustrie. Samen met zeven andere gemeenten vormt Barneveld de Nederlandse Food Valley. Van den Hengel: “Dat is veel meer dan een regionale samenwerking. We zitten vlakbij Wageningen University & Research centre, een gerenomeerde universiteit waar allerlei onderzoeken worden gedaan. Ons mkb is volop bezig aansluiting te creëren en dat kan het bedrijfsleven nog sterker maken. Voor de foodindustrie is dit dus een erg aantrekkelijke omgeving om zich te vestigen.”

---

Groei en schulden

De economische activiteiten leiden ertoe dat de gemeente groeit. Het CBS verwacht dat er in de periode tot 2040 een groei van meer dan 10% van het aantal Barneveldse huishoudens zal zijn. De gemeente zelf verwacht in 2030 naar zo’n 70.000 inwoners te zijn gegroeid. Die groei heeft consequenties. De afgelopen jaren hebben gemeenten te maken gekregen met financiële uitdagingen en aangepaste wetgeving, zoals het schatkistbankieren en de Wet Houdbare overheidsfinanciën (Wet Hof), die een aantal begrotingsregels voor de decentrale overheden bevat. “Van het schatkistbankieren hebben wij niet zo’n last”, zegt Van den Hengel. “Wij hebben een behoorlijk hoge schuldenlast.” De schuldpositie van de gemeente ontstond vooral in de periode voor 2009, als gevolg van een actief grondbeleid met actieve grondverwerving. “We hebben veel strategische grondvoorraden. De afgelopen jaren hebben we jaarlijks 400 woningen gebouwd, dit jaar zelfs bijna 500. Die groei vraagt om financiering. Ook bij ons verklaart dat voor een belangrijk deel de grote schuldenlast. En omdat we intensief beheer nodig hebben in de financiering van deze gemeente zijn we met Zanders in zee gegaan. Maar ook om te spiegelen waar we mee bezig zijn en daar advies bij te krijgen.”

---

Kritische rol

Hans Bosch is sinds 2007 afdelingshoofd van de afdeling Finance & Control bij Gemeente Barneveld. “Binnen onze gemeente is treasury erg belangrijk, omdat we veel geld lenen. Daarom is het goed alle kennis te delen, geen onnodige risico’s te nemen en van te voren ook kaders af te spreken. Dat is waarom we met Zanders zijn begonnen in een klankbordgroep, de treasury-commissie. Ze doen dat ook voor andere gemeentes, waardoor je een efficiencyslag maakt in kennis en ervaring. Zo hebben we de treasury de afgelopen jaren samen naar een hoger niveau getild.”

Naast Bosch is Strategisch financieel adviseur Jan Willem Duifhuis een van de mensen die op het gebied van treasury regelmatig met Zanders van gedachten wisselt. “De samenwerking met Zanders is niet in een project, maar een proces. Het gaat om het continu delen van kennis op het gebied van treasury, met gelijkwaardige sparringpartners”, vertelt Duifhuis. “Maar het prettige van deze samenwerking vind ik juist ook dat ze kritisch zijn”, vult Van den Hengel aan. “De feiten worden niet afgetopt, waardoor we echt met de boodschap geconfronteerd worden om er iets beters uit te halen. Zanders heeft eerst geadviseerd hoe je meerjarige kasstromenoverzichten kunt maken en de schuldenlast met behulp van kengetallen kunt beoordelen en beheersen. En daar hebben ze een heel goed kritische rol gespeeld. Ik adviseer mijn collega’s hetzelfde te doen.” Van den Hengel: “De afdeling Finance & Control kan de rapportages niet alleen opstellen. Het hele proces van de vakafdelingen die daarin meegenomen worden, heeft niet alleen veel betere cijfers opgeleverd, maar ook een enorm bewustzijn op de afdelingen. Het proces gaat dus verder dan alleen het afstemmen met Zanders.”

---

Kengetallen

In het verleden werd bij de beoordeling van de gemeentefinanciën vooral gekeken of de begroting sluitend was en in hoeverre de weerstandscapaciteit voldoende was om ingeschatte risico’s te kunnen opvangen. Het meer bedrijfsmatig beoordelen van de gemeentefinanciën, door ook de financieringskengetallen hierbij te betrekken, was voorheen niet aan de orde. Kengetallen zijn echter een steeds nadrukkelijker rol gaan spelen. Ook de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) vindt het steeds belangrijker dat gemeenten focussen op de kengetallen bij het beoordelen van de gemeentefinanciën, om de cashflow en balansverhoudingen goed in kaart te brengen. Van den Hengel: “In de ratio’s van de VNG zit echter niets van terugverdienmogelijkheden. Het zou goed zijn als de VNG over dit soort zaken met Zanders zou sparren.”

Gemeente Barneveld kijkt al langer naar kasstromen, kengetallen en financieringsbehoefte, om de schulden in 2020 op een acceptabeler niveau te krijgen. Van den Hengel: “Als je overall naar onze huidige financiële situatie kijkt, dan hebben wij het geluk dat we sterk gelieerd zijn aan food, een sterke maakindustrie en een heel hoog exporterend gehalte hebben. Dat heeft ons met relatief lage werkloosheid door de crisis heengesleept. Hier zitten we meer in de secundaire dan in de quartaire sector en dat heeft ons in de crisis stabiliteit geboden. Dat geeft ook een ander profiel als het gaat om aanwending van gronden. De ontwikkeling waar wij in zitten, rechtvaardigt de schuld die we hebben. Tegenover de schulden staat een verdienmodel. Het rapport over de schuldennotitie, dat we samen met Zanders hebben opgesteld, heeft ook direct geleid tot passages in het coalitieakkoord.”

---

Behoedzaam

Voor gemeente Barneveld is het volgens Van den Hengel belangrijk dat er een dynamiek tot stand komt. “We groeien enorm en dat betekent ook dat je banen moet creëren, voldoende en kwalitatief goed onderwijs moet hebben. En het is de taak van het politieke bestuur om die ontwikkelingen goed te faciliteren. De schuld is hoog en we hebben ons beleid op bepaalde punten ook omgebogen. Zo zijn we van een zeer actief naar een behoedzaam grondbeleid gegaan, waarbij we alleen nog aanvullend kopen wat we direct nodig hebben.”

Wij hebben het geluk dat we sterk gelieerd zijn aan food, een sterke maakindustrie en een heel hoog exporterend gehalte hebben

Het terugbrengen van de schulden is een landelijke uitdaging, zegt Bosch. “Veel gemeenten zijn er nog niet mee bezig, wij heel nadrukkelijk. Het is lastig om ze terug te brengen, maar hoe eerder je begint hoe groter de kans dat het lukt.” De schuldenafbouw zal in eerste instantie gebeuren door grond te verkopen voor woningbouw en bedrijventerreinen. “We gaan ervan uit dat dat in ieder geval stevig doorzet. Er is daarnaast niet-strategisch vastgoed dat we kunnen afstoten. Daarmee moet de netto schuldquote weer gaan dalen.”

---

Kennisdeling

Volgens Bosch biedt de mix van bestuurlijke en ambtelijke organisatie in Barneveld een goede basis. “De risico’s worden kritisch afgewogen, terwijl we de ambities niet laten varen en ook niet teveel op de teneur blijven zitten dat het geen geld mag kosten.” Van den Hengel: “Zeven jaar geleden hebben we al goed gekeken naar het terugdringen van onze risico’s en naar ons treasurymanagement. We hebben stevig ingezet op de planning- en controlcyclus, om tijdig over adequate informatie te kunnen beschikken.

Veel gemeenten zijn nog niet bezig met het terugbrengen van de schulden, wij heel nadrukkelijk

Kennis was vroeger macht, kennisdeling is vandaag macht. Je brengt elkaar in een opgaande ontwikkeling door informatie te delen. Een voorbeeld is het seminar over de planning- en controlcyclus, dat we voor andere gemeenten hebben georganiseerd. Op dat vlak loopt onze Finance & Control voorop in het land – bijna in de pas van het moderne bedrijfsleven. Ook op het niet-financiële vlak hebben we een aantal jaar geleden straf ingezet op lean management, dat zie je ook op veel plekken samenkomen met het zakengericht werken op het gebied van projecten. Om in eiertermen te spreken: dat levert ons bepaald geen windeieren op. Maar, om het iedere dag beter te kunnen doen, moeten we wel kritisch naar elkaar blijven.”

---

Sociale cohesie

Barneveld wil graag een ondernemende gemeente zijn. Van den Hengel: “Als we geen ondernemers zijn, waar moeten we dan met zijn allen onze welvaart aan ontlenen? Maar ook op sociaal beleid zetten we sterk in. Met de drie decentralisaties op het gebied van zorg, jeugd en werk – een heel intensieve operatie – gaan ook de nodige bezuinigingen gepaard. De gemeenteraad heeft daarbij de kaders meegegeven om te voorkomen dat er mensen tussen wal en schip geraken. Er is sprake van een sterke sociale cohesie bij onze bevolking. Daar ligt ook een verband met de economie, want we proberen zoveel mogelijk kansen te creëren om mensen naar vermogen te kunnen laten werken. Onze gemeente ligt daarin op schema en heeft de geest van de wetgeving goed opgepakt. Voor een gemeente is het van belang een plaats te ontwikkelen waar de volgende tien, twingtig jaar van wordt geprofiteerd. Waar je prettig kunt werken en prettig kunt wonen. We hebben het in huis om dit soort dingen goed op te pakken. Ik wil niet opscheppen, maar trots ben ik wel.”

Wilt u meer weten over treasuryvraagstukken bij gemeentes? Neem dan contact op met Hendrik Pons of Koen Reijnders.

Haag Wonen is een Haagse woningcorporatie met een gevarieerd aanbod van goed onderhouden, betaalbare woningen voor mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Als een van de drie grootste woningcorporaties in Den Haag bezit Haag Wonen meer dan 22.000 woningen en 2.500 bedrijfsruimten, verspreid over de hofstad. Het grootste deel staat in de Schilderswijk en Den Haag Zuidwest, de rest in Waldeck, Houtwijk, Zeeheldenkwartier, Bezuidenhout, Mariahoeve, Scheveningen en Wateringse Veld. Haag Wonen ontstond in 1999 uit het samengaan van twee woningbouwverenigingen: een katholieke vereniging, genaamd Verbetering Zij Ons Streven, en Woningbouwvereniging ’s Gravenhage. Het is de enige puur Haagse corporatie. “Dat staat ook in onze missie beschreven”, zegt Karin van Dreven, directeur-bestuurder bij Haag Wonen. “We geloven in overzicht en sociale verankering. Woningcorporaties zitten in heel veel verschillende gemeenten, met ieder een eigen sociale identiteit. Je kunt je stakeholders als corporatie niet goed bedienen wanneer je geen sociale verankering hebt.”

Virtueel failliet

Net als directeur bedrijfsvoering Ria Koppen-Kreyne kwam Van Dreven in 2009 bij Haag Wonen werken, waarmee in de directie een wisseling van de wacht plaatsvond. “Het was een rare tijd”, vertelt Van Dreven. “We troffen een organisatie aan die volop meedeed in de wijkaanpak. Met veel aditionele activiteiten, maar met niet veel geld.”

Je kunt als corporatie je stakeholders niet goed bedienen wanneer je geen sociale verankering hebt.

Karin van Dreven, directeur-bestuurder bij Haag Wonen

De Haagse woningcorporatie stond er beroerd voor. Kort voor het uitbreken van de financiële crisis in 2008 was Haag Wonen begonnen aan het bouwen van woningen die nog niet verkocht waren. “Dat ging om zo’n 600 koopwoningen, een investering van rond de 110 miljoen euro. Daarmee staat je kasstroom natuurlijk flink onder druk”, licht Van Dreven toe. “We waren daardoor virtueel failliet. Om onze dagelijkse uitgaven te kunnen betalen, moesten we geld lenen.”

De ambitie van de wijkaanpak had er bovendien toe geleid dat het onderhoud van de woningen was verwaarloosd. “Het waren de nadagen van een andere episode in de wereld van de woningcorporaties”, zegt Van Dreven. Die episode was er één van investeren: aquireren, bouwen en aankopen, om het vermogen werkend te maken. “Onderhoud was in die tijd nou eenmaal niet hip”, zegt Koppen. “Torens bouwen werd belangrijker gevonden dan geisers vervangen, dus overal werd gebouwd, als een speldenkussen verspreid door de stad.”

---

Bijsturen

Het was duidelijk dat er flink moest worden bijgestuurd. Niet alleen moesten de lasten worden verlaagd, ook de projectontwikkeling moest flink worden teruggeschroefd. Die aanpak betekende een draai van 180 graden, want vóór 2009 werden woningcorporaties juist nog geacht breder te denken en veel te investeren in koopwoningen en zorg. Koppen: “In die tijd kwamen er steeds meer taakvelden bij voor de woningcorporatie. Het begon ooit met huisvesting van de doelgroep, financiële continuïteit en onderhoud. Daar kwam toen eerst bewonersparticipatie bij, en vervolgens ook leefbaarheid en zorg.”

Investeren in nieuwe woningen heeft plaats moeten maken voor andere prioriteiten. “We hebben vanaf 2009 veel projecten moeten stopzetten”, zegt Koppen. “Het was het belangrijkst dat onze kernvoorraad er goed bijstond, met goed beheer en onderhoud.” Per saldo is het aantal woningen van Haag Wonen sinds 2009 stabiel gebleven; er zijn woningen verkocht en gebouwd.

Een andere ingreep binnen Haag Wonen was dat er iemand specifiek verantwoordelijk werd gemaakt voor treasury. Koppen: “Voor die tijd werd het er even bijgedaan. Nu creëerden we een vast aanspreekpunt en werd ook de leningportefeuille goed beheerd. En daar hebben we geld mee verdiend.”

---

Op eigen kracht

Het ingrijpen wierp dus zijn vruchten af, maar vervolgens kreeg Haag Wonen te maken met extra verhuurdersheffing en saneringssteun voor collega-corporaties in financiële nood. Terwijl de gevolgen van de vroegere investeringen nog na-ijlden, moest er nog meer worden gesaneerd. Volgens Hans Visser, die namens Zanders Haag Wonen op treasury-gebied adviseert, loopt Haag Wonen met de bijsturingsproces voor op veel andere woningcorporaties. “Ze zijn direct in 2009 niet alleen begonnen met de aanpak van de projectportefeuille, maar bijvoorbeeld ook met modelleren van de organisatie en de aanpak van de formatiereductie.”

Maar ook toen veel corporaties rendement zagen in derivaten, bleef Haag Wonen vanuit haar eigen kracht redeneren. Van Dreven: “Toen Vestia zich manifesteerde, zijn wij heel bewust de andere kant opgegaan. We wisten niet of het dom van ons was om geen derivaten aan te schaffen, maar over dit soort zaken moet je de dialoog aangaan. Het past niet meer in deze tijd om dat voor jezelf te houden.” De corporatie besprak het gebruik van derivaten intern en bevestigde het bestaande beleid, zoals jaren geleden vastgelegd in het treasury-statuut: de mogelijkheden van rentederivaten waren bekend, maar Haag Wonen gaf, om de renterisico’s te spreiden en beperken, voorkeur aan traditionele instrumenten. Zoals renteafspraken over bestaande leningen en het afsluiten van vastrentende langjarige leningen.

Woningcorporaties verschillen onderling, met ieder eigen achtergronden en eigen afwegingen. “Toch hebben we wel de nare gewoonte om elkaar erg na te willen doen”, zegt Van Dreven. Haag Wonen, zo blijkt ook uit het recent verschenen Ondernemingsplan 2014-2017, gaat uit van samenwerking en eigen kracht. “Alles wat je doet, moet te herleiden zijn naar sociale huisvesting. Je moet een goed verhaal hebben hoe het bouwen aan een nieuw gebouw zich verhoudt tot Tante Truus in de Schilderswijk. En we schuwen het ook niet zo om alleen te staan. Een voorbeeld is een bezoek dat we brachten aan de Bank Nederlandse Gemeenten voor een financiering van wooncomplex De Kroon. Daar zei ons contact op een gegeven moment: ‘Elke corporatie doet het zo’, waarna ik zei: ‘Ik ben er juist zo trots op dat wij dingen doen die niet alle corporaties doen’.”

---

Fantastisch product

Het is logisch dat het enorme aantal derivatencontracten dat Vestia had voor een normaal mens niet te begrijpen is, vindt Van Dreven. “En als je iets niet begrijpt, moet je het ook niet willen – zo simpel is het. Maar het is daarom goed om in een gelijkwaardig klankbord met elkaar te kunnen praten.” Volgens Koppen is dat ook een belangrijke reden geweest om Zanders in te schakelen. “Als je één persoon verantwoordelijk maakt voor treasury, kan er veel fout gaan. Daarnaast heeft Hans Visser nog heel veel andere deskundige collega’s om zich heen waarmee hij kan sparren om ons te behoeden voor verkeerde dingen.” Van Dreven: “Het is belangrijk dat je het met een extern adviseur kunt rooien, dat het klikt.”

Het gaat nu financieel gezien goed bij Haag Wonen. “Mede dankzij lagere rentelasten kunnen we ons richten op onze kerntaken, zoals het onderhouden van onze woningen”, licht Koppen toe. En dat ondanks het feit dat de corporatie nog onder hele moeilijke omstandigheden moet opereren. “Iedere dag verandert er wel iets – en bijna nooit ten goede”, zegt Van Dreven. “Maar we hebben natuurlijk een fantastisch product. De huurders blijven wel aankloppen, je hoeft hier geen leegstand te hebben. We kunnen nu al berekenen hoeveel huur we de komende jaren binnenhalen. Welke onderneming kan dat? De turbulenties komen niet vanuit de markt, maar door de overheid. Iedere keer dat de overheid ingrijpt, brengt dat ons steeds een nieuwe uitdaging. Terwijl diverse economen al hebben berekend dat als ze ons laten investeren, dat veel beter is voor de economie. Elke nieuwbouwwoning moet ook gestoffeerd worden, behangen worden, gordijnen krijgen, noem maar op.”

---

Wispelturige markt

De uitdagingen van de woningcorpratie worden dus in grote mate bepaald door ontwikkelingen in de politiek. Een voorbeeld is de verhuurdersheffing, die eerder door het kabinet was opgesteld als voorlopige crisiswet, maar door de Eerste Kamer ‘voor oneindig’ werd goedgekeurd. “De politiek heeft met de verhuurdersheffing een knopje om aan te draaien. Als het tegenzit kunnen daarmee miljoenen extra worden geïnd – maar uiteindelijk wel van de armste mensen in Nederland”, zegt Koppen.

Daar komt bij dat iedere minister weer opnieuw begint, met nieuwe ideeën, een nieuwe focus. Van Dreven: “Het is daardoor een wispelturige markt. Van de ene minister moet je verkopen, van de volgende mag het niet. Zo moest er van Vogelaar vooral geïnvesteerd worden, maar dat was op de vooravond van de crisistijd. En met de financiële schandalen in de sector is voor de minister natuurlijk ook een momentum ontstaan.”

De vraag is: blijft die onvoorspelbaarheid de markt beheersen? Van Dreven: “Het probleem is dat men niet kijkt naar het mechanisme dat het veroorzaakt. We weten al jaren dat er alleen om de portemonnee van de bestuurder gefuseerd werd tussen corporaties. Het beleid moet meer preventief zijn.” Bovendien komt er nog veel op de corporaties af in de komende jaren, zegt Koppen. “De bevriezing van de liberalisatiegrens, het stelsel van de woonwaarderingpunten zou op de schop moeten, de woningwet die er nog altijd niet doorheen is, de gevolgen van de parlementaire enquête, de Europese plannen – ik ben dan ook echt benieuwd wat het resultaat van de gemeenschappelijke corporaties zal zijn over 2014.”

Haag Wonen is goed voorbereid op de uitdagingen van de toekomst. Van Dreven: “We zijn wel heel blij dat we bij deze corporatie werken. Ik geloof erg in de basiswaarden, de kernwaarden, waarbij we heel sterk en autonoom vanuit onze missie werken. En we merken nu de gevolgen daarvan, dat het begrepen wordt – dat is erg leuk.”

---

Wat doet Zanders voor Haag Wonen?

Zanders ondersteunt Haag Wonen al bijna zes jaar door middel van een Treasury Support Abonnement. Dit abonnement is ontwikkeld vanuit de behoefte aan een vorm van meer continue professionele ondersteuning op het brede gebied van treasury.

Binnen het Treasury Support Abonnement verricht Zanders de volgende werkzaamheden:

• Deelname de treasury-commissie;
• Opstellen van het treasury-jaarplan;
• Opstellen van treasury-rapportages;
• Actualiseren van het treasury-statuut;
• Formuleren van voorstellen voor indek- of fixatie(trans)acties;
• Ondersteuning bij het voorbereiden en afsluiten van transactie(s);
• Beoordeling van voorstellen van banken of andere marktpartijen;
• Afgeven van indicaties marktconforme (rente)tarieven;
• Op verzoek presentaties geven aan bestuur en directie.

---

Samen met Haag Wonen wordt ieder traject tot aan een uiteindelijk besluit of daadwerkelijke transactie(s) voorbereid. Zanders heeft daarbij nadrukkelijk geen mandaat, wat garandeert dat volledig in het belang van de klant kan worden geadviseerd.
De doelstelling van het Treasury Support Abonnement is dat de organisatie grotendeels op eigen kracht de treasury-functie uitvoert en waar nodig en naar behoefte gebruik kan maken van externe ondersteuning en advisering.

In 2013 hielp Zanders Haag Wonen bij de implementatie van het systeem waarmee via de zogenoemde directe methode het kasstroomoverzicht tot stand wordt gebracht, conform de nieuwe eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Wilt u meer weten over financiële oplossingen voor woningcorporaties? Neem dan contact op.