Er bestaat een groot tekort aan betaalbare huurwoningen in het middensegment (huurprijzen van € 720 tot € 1.000 per maand). Het aandeel van woningcorporaties in dit middensegment is in de afgelopen vijf jaar sterk teruggedrongen als gevolg van twee ingrijpende wetswijzigingen. Allereerst was er de herziening van de Woningwet in 2015; twee jaar later, vanaf verslagjaar 2017, werd de Herzieningswet ingevoerd. Daarmee is de splitsing van corporaties in een DAEB-tak (de kerntaak van woningcorporaties) en niet-DAEB-tak (’dure huur’) formeel doorgevoerd.

De rol van de markttoets

De scheiding tussen DAEB en niet-DAEB heeft gezorgd voor nieuwe uitdagingen. Omdat er in de niet-DAEB-tak niet of nauwelijks is geïnvesteerd, maar vaak wel – soms zelfs grootschalig – is verkocht, zijn er in deze tak liquiditeiten ontstaan. Vervolgens zijn deze liquiditeiten echter niet ingezet voor investeringen. Investeringen waren door een met strenge regels omgeven ’markttoets’ namelijk nauwelijks mogelijk. Hierdoor is zogenaamd ’dood kapitaal’ ontstaan: middelen die niet worden ingezet in de niet-DAEB-tak, maar ook niet gebruikt worden voor DAEB, waar ze hard nodig zijn.

Omdat ’de markt’ de investeringen in het middensegment niet of onvoldoende heeft opgepakt, is er ingegrepen door de overheid. Vanaf 1 januari 2020 is de Wet Maatregelen Middenhuur van kracht. Deze wet heeft tot doel de drempels bij het realiseren van middenhuur te verlagen voor woningcorporaties. Zo wil men investeringen in niet-DAEB-woningen door woningcorporaties meer te stimuleren.

Maar lopen de woningcorporaties niet fors achter in hun kerntaak en zou de focus niet daar moeten liggen? Volgens het in januari 2020 door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) gepubliceerde rapport Staat van de corporatiesector 2019 realiseerde de sector in 2018, met ca. 14.000 nieuwbouwwoningen, slechts 61% van de nieuwbouwproductie die ze eind 2017 voorspelde. Een percentage dat lager is dan de realisaties in voorgaande jaren.

Terug naar de kerntaak van corporaties

De lage realisatiecijfers worden niet veroorzaakt door de hoge Verhuurdersheffing of door de af te dragen vennootschapsbelasting, want volgens de dPi (de Prospectieve informatie; de voornemens van de corporatie voor de komende jaren) waren de hogere prognoses in financiële zin wél mogelijk. Er kan echter sprake zijn van bezwaren bij het verkrijgen van vergunningen, of de lage realisatie kan te maken hebben met een optimistische planning dan wel tegenvallers, zoals de snelle bouwkostenstijgingen in de afgelopen jaren. Het blijft gissen naar waarom corporaties achterblijven in de realisatie van DAEB-woningen. Maar wat de oorzaak ook is, het nieuwbouwvolume in niet-DAEB zal naar verwachting ten koste gaan van de kerntaak om vooral nieuwbouw in DAEB te realiseren.

Natuurlijk is het wel goed dat er meer mogelijkheden worden gecreëerd om in niet-DAEB te kunnen investeren. Dan kan er weer, zoals voorheen, ‘in de plint’ worden geïnvesteerd en hebben sommige projecten een grotere kans. Maar zolang woningcorporaties nog fors achterlopen op hun kerntaak lijkt het logisch om daar de focus te houden.

Heeft u behoefte aan een sparringpartner op het gebied van niet-DAEB? Neem dan contact op met een van onze consultants.

De administratieve last van woningcorporaties is hoog. Zowel intern als extern wordt gedurende het jaar veel informatie gevraagd. Dit geldt ook voor treasury. Bestaande treasurytooling biedt vaak onvoldoende rapportagemogelijkheden om inzicht te krijgen in alle informatie die voor goede besluitvorming nodig is. Daarom hebben wij TREASURYnxt ontwikkeld: het treasuryplatform voor de publieke sector, waarin rapportages en dashboards kunnen worden samengesteld die deze informatie boven water halen.

Een hectische tijd voor het einde van het jaar is net afgesloten, een tijd waarbij er veel informatie van corporaties wordt opgevraagd door onder andere Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Daar kwam in 2021 het uitrollen van verantwoordingsdocument nog bij dat WSW opstelde naar aanleiding van de consultatie strategisch programma, wat extra aandacht vroeg van elke corporatie. Dit zorgt door het jaar heen, maar vooral rond het jaareinde, voor een hoge administratieve last.

In de advisering aan woningcorporaties zien wij regelmatig dat de benodigde informatie niet (snel genoeg) toegankelijk is. Financiële data uit bestaande systemen dient over het algemeen door middel van Excel geordend en geïnterpreteerd te worden. Dit brengt veel tijd en foutgevoeligheid met zich mee. Het ad hoc beschikbaar hebben van adequate financiële informatie is dan ook essentieel.

Dashboard voor ad hoc beschikbare informatie

Wij hebben TREASURYnxt ontwikkeld om de toegankelijkheid van uw financiële informatie te vergroten, waarbij u altijd en overal inzicht heeft in uw financiële positie. Zo kunt u enerzijds te allen tijde toezichthouders en accountants voorzien van de benodigde input. Anderzijds heeft u op ieder moment inzicht in de ontwikkeling van uw leningen- en derivatenportefeuille, wat zich in de praktijk vertaalt in het maken van betere strategische keuzes. Het ad hoc beschikbaar willen hebben van financiële informatie voor zowel extern als intern gebruik is ons uitgangspunt geweest om een specifiek dashboard te ontwikkelen voor woningcorporaties. Dit dashboard geeft inzicht in de risico’s en flexibiliteit in uw financieringsportefeuille in lijn met de normen en uitgangspunten van Aw/WSW.

Ingebouwde risicomaatstaven

Om risico’s zo objectief mogelijk te kunnen beoordelen, zijn twee dingen van belang. Enerzijds een goede definitie van de risicomaatstaven, anderzijds de kwaliteit van de data. TREASURYnxt heeft de risicomaatstaven ingebouwd, zodat deze altijd beschikbaar zijn. Een voorbeeld van een veelgebruikte maatstaf is het renterisicoprofiel. Het actuele renterisico wordt meegenomen op het dashboard in TREASURYnxt. Dit maakt dat iedere wijziging in uw portefeuille zich direct vertaald naar het renterisico dat hieruit voortvloeit. U kunt zelf verschillende normlijnen toevoegen aan dit overzicht, in lijn met uw risicobereidheid en financieel beleid.

Ook zijn de zogeheten business risks opgenomen op het dashboard. Deze geven u inzicht in de herfinancieringsmogelijkheden in uw financieringsportefeuille voor zowel twee- als vijfjaarsperioden. Herfinancieringsmogelijkheden kunnen als een vorm van risico worden gezien omdat er onzekerheid bestaat over de voorwaarden waar tegen u financiering kunt aantrekken in de toekomst. Anderzijds geeft het ook een bepaalde mate van comfort en flexibiliteit, omdat u op het moment van herfinanciering in staat bent om uw leningenportefeuille enerzijds af te bouwen, of juist af te stemmen met uw vastgoedportefeuille.

Uw financieringsportefeuille

Het dashboard biedt ook inzicht in de flexibiliteit en verscheidenheid van uw financieringsportefeuille. Zo kan de actuele ruimte onder uw lening(en) met variabele hoofdsom inzichtelijk worden gemaakt, inclusief de obligolening. Daarnaast wordt uw portefeuille verhoudingsgewijs weergegeven naar geldgever en aflossingstype, zodat u bij het aantrekken van externe financiering op spreiding in uw portefeuille kunt sturen.

Een belangrijk onderdeel van uw financieel beleid is de afstemming van uw financieringsportefeuille op uw vastgoedportefeuille, om geen disbalans in uw corporatie te creëren. Daarom is er in het dashboard een grafische weergave opgenomen van het hoofdsomverloop van uw huidige leningenportefeuille. Dit geeft inzicht in de resterende looptijd van uw portefeuille, en de verdeling over tijd. Inzicht in het portefeuilleverloop stelt u in staat dit te relateren aan de investeringshorizon (holding period) van het kernbezit, om hier vervolgens beleid op te maken en te toetsen.

Effecten op de marktwaarde

Een relatief nieuw onderdeel van het beoordelingskader is de marktwaarde van uw geborgde en ongeborgde financieringsportefeuille. Onder andere door de komst van de discontinuïteitsratio wordt het steeds belangrijker om zicht te hebben op de marktwaarde van uw leningenportefeuille. In tegenstelling tot de dekkingsratio – waarbij de nominale schuldpositie wordt afgezet tegen de marktwaarde van het vastgoed – worden twee gelijkwaardige variabelen met elkaar vergeleken, namelijk de marktwaarde van de leningenportefeuille en de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. Ook de huidige volatiliteit op de rentemarkt maakt dat u mogelijk frequenter het effect op de marktwaarde van uw portefeuille wilt inzien. Uw leningen- en derivatenportefeuille kan met behulp van TREASURYnxt altijd en overal worden ingezien. Met behulp van onze Valuation Desk kunt u bovendien waarderingen laten uitvoeren op het platform.

In combinatie met een specifiek dashboard in lijn met de Aw/WSW-standaarden heeft u te allen tijde inzicht in de risico’s en flexibiliteit van uw portefeuille, waarmee u tijd bespaart. De administratieve lastendruk die u nu ervaart om frequent uw financiële gegevens overzichtelijk te krijgen, wordt daardoor minder.

Wilt u meer weten over TREASURYnxt? Neem dan contact met ons voor een demo.